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如何認定交房時的房屋現狀與合同約定的現狀是否相符?
發布時間:2018/1/25 17:02:40   閱讀數: 5615

在二手房買賣的交易過程中,買賣雙方經常會約定房屋以現狀交易。但是,房屋現狀的內涵并沒有一個清晰的界定,這是一個籠統的概念。如果在一些對房屋狀態有特殊要求的場合,買賣雙方可能會對房屋的現狀加以明確,比如不得改變房屋現有戶型,保留房屋的某些結構。但更多情況下,買賣雙方沒有對房屋現狀進行詳細約定,由此在交房階段產生糾紛。

 

案例:


李某和陳某簽訂《房屋買賣合同》,約定李某將坐落于XXX的房屋以100萬元的價格出售給陳某。合同約定房屋以現狀出售給陳某,不帶家私家電,陳某于2017831日支付首期款30萬元,李某于2017915日與陳某到房管部門辦理過戶手續,房管部門出具成功受理遞件回執的當天陳某將剩余購房款70萬元一次性支付給李某,李某須于2017930日前,將該房產交付陳某,如李某未能按照合同約定的期限交付的,自合同約定的交付日期的第二日起至實際交付之日止,每日按總房款0.05%的標準向陳某支付違約金。

合同簽訂后,陳某依約支付了首期款和剩余房款,買賣雙方辦理了遞件過戶手續。但是在約定的交房當天,陳某到涉案房屋收房,對房屋現狀有異議,拒絕接收房屋。并要求被申請人恢復原狀。雙方協商未果,陳某提起仲裁申請,要求李某恢復原狀,并按照合同約定支付逾期交房違約金。

 

雙方的爭議焦點,在于如何認定簽訂合同時房屋的“現狀”。通過梳理裁判案例,可以看出實踐中裁判機構根據具體不同情形進行認定:

1.合同對現狀有詳細約定

上海市高級人民法院(2009)滬一中民二(民)終字第1369

補充條款對上訴人房屋交接的條件作了約定,即上訴人以該房屋現狀交付給被上訴人使用,被上訴人在租賃期滿后,恢復原樣,雙方約定詳見附照,故均應按約履行。現上訴人在交房時提供的房屋現狀與附照明顯不一致,且從上訴人的回函中印證了交房時房屋存在破損的狀況,對此上訴人應承擔違約責任。

2.合同未對現狀內涵進行具體約定

 

1)對房屋現狀進行鑒定的情形:

天津市第二中級人民法院(2011)二中民四終字第103

一審法院認為:對于交付的房屋的具體狀況,原、被告在該居間買賣協議中雖約定涉訴房屋以現狀售予原告,但對于現狀的具體情況并無約定,評估機構對涉訴房屋的評估報告系在原、被告交易過程中,具有相應評估資質的第三方經現場查勘后對涉訴房屋具體情況的描述,可以作為判定涉訴房屋現狀的依據。對于評估報告中沒有涉及的內容,則應當按照通常標準判斷

被告提出上訴,認為買賣雙方對于何為房屋現狀并無約定,更沒有約定以評估報告為認定房屋現狀的依據,在此情況下,原審判決認定的通常標準有誤。

二審法院認為:關于所需交付的房屋現狀,雙方在合同中雖未對房屋現狀進行具體明確的描述和記載,但雙方在締約前,被上訴人已查勘房屋,雙方亦約定以現狀房屋交付,因此,上訴人在收取房屋價款后,應本著誠實信用之原則,向被上訴人交付與原查勘房屋時現狀相符的房屋。鑒于雙方對房屋現狀的評判標準存有異議,原審法院依據第三方出具的評估報告所描述的現狀為界定訴爭房屋現狀的標準較為公平。同時,從房屋使用功能及交易習慣看,一套房屋內,門、窗、暖氣設施、照明頂燈、電源線面板、空氣開關罩盒面板等系滿足房屋使用功能不可缺少的必要設施,上訴人將房屋內的門、窗、暖氣、頂燈拆卸走,違背了誠實信用的原則及雙方的合同約定,被上訴人拒絕接收房屋屬于行使法律賦予的抗辯權,訴爭房屋至今仍未辦理交付手續,責任在于上訴人,依照合同就逾期交付房屋的約定,原審法院判令上訴人向被上訴人支付總房款10%的違約金,具有合同依據,且符合法律規定。

 

2)沒有證據加以佐證的情況:

上海市高級人民法院(2009)浦民一(民)初字第2772

本院認為,原告在簽約前已經對租賃物的現狀進行了充分了解,合同也約定被告應按現狀交付租賃物,目前沒有證據證明房屋實際交付時的現狀與雙方簽約時的現狀存在差異。因此被告不存在拒絕交付租賃物或者交付租賃物不符合約定的行為。原告拒收房屋違反了誠實信用原則,其不享有合同解除權,其要求被告支付違約金的訴請本院不予支持。

 

通過上述裁判思路可以看出,認定交房時的房屋現狀與合同簽訂時的房屋現狀是否一致,應當嚴格基于合同約定以及其他輔助證據。當合同對于簽約時的房屋現狀有進行約定,尤其附圖的情況下,房屋現狀的認定具有合同依據,“現狀”的內涵清楚,可以與交房時的房屋狀態進行比對。但是如果買賣雙方在合同中沒有對房屋現狀明確約定,買方又未能提交其他證據證明交房時的房屋狀態與簽訂合同的狀態時有差異的話,裁判機構對于交房時的房屋狀態不符合合同約定持從嚴認定的態度。小編認為,在房屋買賣交易中,買方在看房的過程中通過察看房屋的現狀,才與賣方達成買賣房屋的合意。因此,房屋現狀對于買賣雙方尤其買方而言,是重要的一環。一般情況下,如并非對房屋狀態有特殊要求,買方對房屋的要求為具備正常使用的功能即可。簽約時,買賣雙方最好加以明確約定交房時房屋達到正常使用狀態,盡量避免產生糾紛。

 

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